호주 월세 - 기간, 주세(Week) 인상율, 주인변경, 퇴거

앞서 호주 소식에서는 멜번 부동산 Rent 공실률이 감소하고 있음을 전한바 있습니다.(링크)

 

멜번 부동산 월(주)세 공실률 1.41%

이번 글에서는 Rent의 기간, 인상률 및 주인 변경 시 퇴거 여부에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

 

1.Rent 기간

위 호주 정부 사이트에 의하면 3가지의 임대 계약이 있다고 합니다. 각 계약별로 Bond(보증금)이 상이합니다

   i. Short Fixed Term Agreement (단기 고정 계약) (호주 정부 추천 계약 양식 1 링크)
      대부분의 고정 계약의 형태라고 합니다. 기간은 6개월 ~ 12개월이나 협의가 된다면 5년까지 가능합니다.
      협의한 기간이 만료되면 자동적으로 iii 번 기간(월별) 계약으로 변경됩니다.
      기간은 보통 구두 (Verbal)로 협의하나 기록에 남기기를 추천하고 있습니다.

   ii. Long Fixed Term Agreement (장기 고정 계약) (호주 정부 추천 계약 양식 2 링크)

      인상되는 임차비용 (주 week세) 및 주택의 수선 요구 때문에 장기 고정 계약을 사용할 수 있습니다.
      반드시 문서 계약으로 남겨야 하며 그렇지 않을 경우 임차인이 28일안에 계약을 파기할 수 있으며,
      이 경우 패널티를 지불하지 않습니다.
      장기 고정 계약의 경우 몇 가지 다른 협의 항목이 있습니다. 

      a. Bond Top Ups (보증금 인상)
          임대인(빌려주는 사람)은 5년 기간이 만료되면 보증금 증가를 요청할 수 있습니다.

 

      b. Renters installing fixtures and altering the property (임차인이 고정물 설치, 재산-주택 수정)

          계약전 임차인(빌리는)은 몇 가지 수정 내용을 명시 할 수 있습니다. 명시한 내용은 거주하는 기간에 별다른
          통보없이 수정할 수 있습니다. 

       c. Breaking the agreement (계약 파기)

           임차인(빌리는) 사람이 협의한 기간을 채우지 못하고 (임차인 사유로) 떠나야 한다면,

           남아있는 1년 (year) 마다 한(1)달 임대 (rent) 비용을 지불해야 합니다. 지불하는 최대 기간은 6개월 입니다.

           즉, 5년 계약, 6개월 살다 나가야 한다면, 4년(full year)가 남아 있어 4 x 한달 비용, 총 4개월의 비용을 지불.

   iii. Periodic (Month to Month) Agreement (기간-월별 계약)

        월별 계약에는 정해진 기간이 없습니다. (즉 한달이 기간임)

 (호주 정부-소비자 원문- 링크)

Residential rental agreements

※ 참고 - 계약서
Renters cannot be required to:

• take out any form of insurance
• pay additional rent or penalties if they break the rules in the agreement
• pay for the rental provider or agent to prepare the agreement
• pay rent in advance in a way that requires additional costs (other than bank fees or account fees payable on the renter’s bank account)
• use the services of a third party service provider nominated by the rental provider other than an embedded network
• pay for or organise maintenance of safety equipment that is the rental provider’s responsibility
• indemnify the rental provider.

As well, the agreement cannot say that:

• rent will be reduced if the renter does not break the rules in the agreement
• the renter will be paid rebates or other payments if they do not break the rules in the agreement
• the renter will be bound by a contract that they did not agree to in writing after having an opportunity to review it before entering into the rental agreement
• the renter cannot make a claim for compensation because the rented premises are not available on the start date of the agreement
• the renter has to pay the rental provider’s costs of filing an application at VCAT
• the renter has to pay an insurance excess for a rental provider’s policy
• the renter is liable by default for an insurance excess to be paid under an insurance policy of the rental provider (each situation has to be considered) 
• the renter has to pay a fixed fee for terminating an agreement early (unless the basis for calculating the fixed fee has been set out in the agreement).

2.Rent 비용 인상률 및 횟수

장기 고정 계약이라도 계약서에 매년 주세(Week)를 인상한다고 명시할 수 있습니다. 이 경우에만 임대인(빌려주는)은 인상할 수 있으며 호주 주(State)별로 그 기간은 상이합니다. 빅토리아 주에서는 계약서에 명시되어 있는 경우, 1년 마다 한번 인상 할 수 있다. 월별 계약도 2019년 6월 이후 계약한 건에 대해서는 1년에 한번 인상 할 수 있습니다.

계약서에 명시되어 있지 않다면 장기 고정 계약의 경우 임대 비용 (rent)을 인상할 수 없습니다.

호주 수도(ACT) 캔버러 지역은 인상 폭이 10%로 정해져 있지만 다른 지역은 인상 한도가 없습니다. (관련 기사)

 임대인(빌려주는)의 주(Week)세 인상 요청에 대해 임차인(빌리는)은 임대인과 협의 하거나 원하지 않으 경우 경우 계약을 종료할 수 있다고 합니다. 요구 금액이 너무 터무니 없으면 법적으로 합의를 구하는 경우도 있다고 하나 대부분 주인과 협의 한다고 하네요. 임대인의 인상 요구는 보통 60일전에 통보한다고 합니다.

호주 정부-소비자 링크

Rent increases

인상 비용이 높다고 생각하는 경우 임차인의 인상 요청일 30일 이전에 빅토리아 소비자 담당자에게 검토요청을 해야 한다고 합니다. (호주 정부-소비자 관련 링크)

    절차 i. 검토 요청 양식을 사용하여 또는 이메일(renting@justice.vic.gov.au)에 신청함.
    절차ii. 소비자 센터에서 주택 검사를 위해 임차인에게 연락함.
               담당자가 주택 검사 및 인상율을 검토한 후 보고서를 작성하여 임대인과 임차인에게 공유함.
    절차iii. 임차인은 해당 보고서를 VCAT(빅토리아 민형사재판소)에 제출함.

                VCAT에서 인상율이 적절하지 않다고 판단하나 임대인이 인하하지 않는 경우 
                VCAT가 인상율과 계약 기간을 정해줌. 단독 주택은 12개월, 그 외에는 6개월로 기간이 정해짐.

3.Rent 시 임대인(주인) 변경 (호주 비영리 거주자 제단 링크1)

임대인(빌려주는)은 계약 기간이어도 주택을 팔 수 있습니다. 단, 임차인과 거래전 반드시 판매할 계획이 있음을 알려줘야 합니다. 이 경우, 임차인(빌리는)이 거주중인 주택에 임대인은 다음 이유로 방문할 수 있습니다:

   i. 예상 구매자에게 주택을 보여주기 위해 또는 매물 상태를 점검하기 위해 방문이 가능함.
   ii. 판매를 위한 광고성 사진 또는 비디오를 촬영하기 위해 방문이 가능함.

 

그러나 다음의 조건들이 있습니다.

   a. 구두가 아닌 글로 작성한 '방문 요청서'를 사전 (최소 48시간 전)에 임차인에게 제출 해야함.
   b. 방문은 8am ~ 6pm에만 가능하며 그 외 시간 및 휴일에는 방문 할 수 없음.

   c. 중개인, 사진기사, 예상 구매자 등의 방문자는 예의를 지켜야 하며 법을 지켜야 함.
       사진 및 광고 촬영이 필요한 경우 최소 7일 이전에 임차인에게 알려야 함.

   d. 허락된 방문자는 머무는 시간이 1시간을 넘길 수 없음. 

   e. 방문 시간은 최소 14일 이전에 임차인에게 전달되야 하며 일정을 협의해야 함.

   f. 모든 방문은 1주일에 2번만 가능함.

   g. 매 방문 건수에 대해 임대인은 임차인에게 반일 (half day)의 임대비용(Rent) 또는 AUD 30 중
       큰 비용을 지불해야 함. (예: 하루 rent비가 $100이면 임대인은 매 방문에 대해 $50을 지불해야 함)

 

임차인은 다음을 실행해야 합니다.

   A. 법을 만족하는 방문의 경우 방문을 허락해야 함.  

   B. 법을 어긴 경우, 방문을 허락하지 않아도 되며 필요의 경우 VCAT(빅토리아 민형사 재판소)에 
        방문을 금지하는 요청을 신청할 수 있음.

   C. 사진 및 비디오 촬영이 임차인 및 가족의 신분을 알릴 수 있는 경우 거부할 수 있음.
   D. 임차인에 대한 민감하거나 도난의 위험을 초래할 수 있는 정보(예: 귀중품) 촬영의 경우 거부할 수 있음.
        사진 및 비디오 촬영 거부의 경우 임차인은 반드시 서면 (글로 작성)으로 거부 의사와 사유를 전달해야 합니다.

    E. 촬영한 사진이 12개월을 지나 재상할 필요가 있거나 판매 목적외로 사용할 경우 촬영한 자는 반드시 임차인의
        서면 동의를 받아야 함.

    F. 방문으로 인해 물건에 대한 도난, 파손, 및 심각한 불편이 발생한 경우 손해 배상을 받을 수 있음.
    G. 손해 배상은 최대 AUD 40,000까지이며 배상과 임대 비용은 별개이므로 계속 임대 비용을 지불해야 함.
         (손해 배상에 대한 링크)

참고)
- 계약 완료 후 입주 시 주택이 청소가 되어 있지 않으면 입주하지 않아도 되며 이에 대한 손해 배상을 청구할 수 있다.
- 입주 시 이전 거주자나 물건이 있는 경우에 대해서도 손해 배상을 받을 수 있다.

- 이유 없이 퇴거 당한 경우도 손해 배상 받을 수 있다.

 

3. 임대인 변경 시 계약 (관련 링크 - 호주 정부-소비자)

임대인 변경 시 새로운 임대인에게 계약 조건을 이전하기 위해서는 해당 매물에 거주하는 모든 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 만약 임차인이 동의 하지 않는 경우 임대인은 임차인과의 거래를 파기 할 수 있습니다.

새로운 임대인과 이전 임대인간의 계약시 발생하는 거래 비용을 위해 임차인에게 적절한 비용
(말 그대로 적정한-범위 없음) 요청할 수 있습니다. 거래되었던 보증금에 대해서는 이전 임차인이 반드시
주거용 임차 채권 기관 (Residential Tenancies Bond Authority :RTBA) 보증금 이전에 대해 신고해야 합니다.

신규 계약이 체결되지만 장기 고정 계약의 경우 기간내 인상할 수 있다는 내용이 명시되지 않으면 주(Week)세는 인상되지 않습니다. 

 

4.임대인의 강제 퇴거 조치 (No Grounds Eviction)

임대인은 다음 절차를 통해 임차인을 퇴거할 수 있습니다. 

   i. 퇴거 요청 공지를 임차인에게 알림.
   ii. VCAT (빅토리아 민형사 재판소)에 소유권 요청 (Possesion Order)를 신청.
       - 비용 미납의 경우 퇴거 요청 공지에 명시된 요청일을 지나면 VCAT에 신청이 가능함.

       - 그외 이유에 대한 퇴거 요청의 경우 퇴거 요청일과 무관하게 VCAT에 신청이 가능함.
   iii. VCAT가 소유권 요청을 승인한 경우, VCAT에서 소유권 영장을 구매함.

   iv. 구매한 영장을 경찰에게 전달, 경찰은 영장을 가지고 임차인을 퇴거함.

        퇴거는 반드시 경찰이 영장을 가지고 진행하도록 되어 있음.

        영장의 유효 기간은 14일이며 요청 시 최대 30일까지 유효할 수 있음.
        당일 퇴거 당할 수 있어, 퇴거 대상이 된다고 생각하면 미리 준비하는 것이 좋다고 합니다.

 

임대인이 VCAT에게 소유권 요청을 신청하면 VCAT는 개정일(hearing)을 정하고 임차인에게
일정을 통보합니다. 개정일에는 임대인이 퇴거 요청 사유에 대해 설명하고 임차인은 변론할 기회가 있으며
증명서와 같이 변론이 가능합니다. VCAT는 퇴거로 인해 임차인 및 임차인 가족, 이웃이 겪게될 고난을 검토 후 결정합니다. 임차인이 임대인 자산(주택)에 대한 고의의 피해 및 파손, 이웃/임대인/중개인에게 위험을
가할 경우 VCAT는 '준수 명령(Compliance Order = 퇴거할 것)"를 결정할 수 있습니다.

(호주 소비자 비영리 제단 링크2)

 

관련 기사에도 나왔지만 임대인 입장에서는 퇴거 조치를 할 수 있다고 합니다.

임대인의 대출 이자금 상승 및 개인 자금난 사정으로 인상 했다고 하면 법원도 
6 / 12개월 기간의 새로운 인상율을 정하는 것으로 마무리 될 것 갔다는 제 생각입니다.
현재의 금리 인상과 거주자 수요의 증가는 임대인에게 유리한 입장을 주는 것 같습니다.